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标题: [转贴] 世纪豪赌！一线房源告急，谁在制造中国“地王”? [打印本页]
作者: 钢铁牛    时间: 2016-9-11 11:28     标题: 世纪豪赌！一线房源告急，谁在制造中国“地王”?

无明显缺陷房源一出现即被抢购，全城房源告急，这里是北京。

过去近两月，数以百万计的购房者在眼前的市场中搏杀，不可思议的交易场景开始频繁以某种黑色幽默的剧情，出现在中国特大型城市与二线核心城市。

地产商们似乎也正在变得非理性，“我们没有能力预判未来房价是否会大涨，但对我们来说，激进拿地可能会死，不拿地肯定会死。”这是刚刚创造上海单价地王的房地产商的忐忑。

过去近两年中，中国实体经济正在奋力转型，当诸如钢铁、矿产等规模庞大的行业增长停滞甚至倒退，银行信贷逐步面临资产荒的困境；在较为宽松的货币政策下，巨量资金通过各种渠道流入房地产领域，人们相信他们的选择和信心会继续维持房价上涨。

一度沮丧的地产商们又壮大了胆高额举债，涌入那些核心城市的核心地段，地王频出。

地产，再一次成了财富趋之若鹜的避风港。房企与房屋既有者都在满心期待更繁荣的市场。但是，每个人又都在揣测：当舞曲停止时，谁来买单？

房源告急

他知晓这场冒险一切都寄托在将购买的第三套房子在5年内总价上涨至少240万元才能保证不亏本，而一旦价格向下，他亦血本无归。

“能买到通州（房子）的都是全款，都是全款！”电话那头，周晨自顾自地咆哮。

在过去的一整个夏天，她都无法释怀：去年冬天当房价蛰伏时，为何自己踌躇不决，未能换一套大一些的房子？过去半年的“抢房”之旅并不顺利，但是与最近半个月发生的一切相比，那一点波折并不算什么，“我被市场教训了，很挫败”，她喃喃自语。

周晨是中国首都北京数百万中产阶级中的一员。她在这里拥有优渥的生活品质：从事一份体面的工作，拥有一套三环内的小两居与一辆代步轿车，账户里躺着数百万流动资金。但是，不足80平米的小两居让她觉得“人生显得局促”。

虽从事着一份与房地产紧密相关的工作，但在很长一段时间内，让周晨踌躇不决的仅仅是“正常人的理性”。她告诉自己：将数百万的资金投入到这“疯狂”的房市中去，自己极有可能成为那个“接盘侠”。

但是，市场的躁动依旧。

直到半个月前，她决意出手。但是，当回头再去查看那些此前关注的房源时，她发现已经无房可买。“能顺利买到房的人都是全款支付，有新的房源一出来马上就被抢”。在北京北五环外一处新房楼盘中，她两个月前尚意兴阑珊的一套新房如今却因意向购买者太多，开发商决定“竞价”出售，“现场竞拍，价高者得，找谁都没用”。

与周晨的“保守”相比，郑凡是这个市场中的冒险者。

在去年冬天刚刚购入在北京的第二套两居后，他决定再次出手购买一套核心地段的小户型房产用于投资。而此时，他手中富余的首付资金甚至不足20万元，而决定倚仗的融资渠道是通过第二套房子获得房屋抵押贷款，银行与各类P2P机构都乐意为他这样的客户提供此类帮助。

在一家P2P公司的官网中，承诺若资料齐全1天之内即可以抵押贷款，但拥有北京或上海的房产是获得贷款的必要条件。

郑凡410万元购入的第二套房子在半年之后市场估值已达到530万元，在这家机构中，他可以保守获得370万元贷款。但是，他为此需要偿付年化13%的贷款利息，并在5年内还清贷款。这家机构的风控总监告诉《棱镜》“房价上涨时，这类贷款风险也大大降低”。

其实，从中国的多数商业银行，郑凡亦可以获得利率更低、周期更长的房抵贷，但审核时间则会更长。郑凡决定迅速出手，在他随身携带的小笔记本里，已看好的房源每天都被划去一些，这让他失落而躁动。他知晓这场冒险一切都寄托在将购买的第三套房子在5年内总价上涨至少240万元才能保证不亏本，而一旦价格向下，他亦血本无归。“但我对北京的房价放100个心”，他说。

从链家地产的二手房的看房与交易数据来看，在北京，有数以百万计的、类似周晨与郑凡一样的购房者正在眼前的市场中搏杀。无明显缺陷房源一出现即被抢购，全城房源告急，这在北京住宅交易市场上鲜有出现。

在北京最大的房屋交易代理机构链家工作的胡丹抱怨，他们如今不得不去开发一些尚不满两年的房源，甚至去询问那些刚刚由他们撮合交易的房源是否已有出售的意向。“完成交易大概4个月，这期间一买一卖业主毕竟已有数十万获利，有些投资者会愿意脱手”。

而第三方机构中原地产市场研究部监测官方数据统计，在刚刚过去的8月份，北京二手住宅共计网签25670套，环比7月上涨了15%。前8个月，北京二手房共成交18.35万套，比去年同期多出46.1%，同时创下2010年以来新高。

相似的状况同样出现在中国另一特大型城市——上海。

上海房产交易中心的数据显示，在8月30日，即上海住建委辟谣后的第二天，上海新房成交历史性突破2000套，成交面积超过25万平方米，此前已连续7日突破1000套。在三个月前，完成这些数据往往需要一个礼拜的时间。

数日过后，上海警方发现以房产中介为主的7位人士”编造了谣言”,而目的是“提升个人业绩，吸引眼球”，这些人随后被刑事拘留。

房企搏命

我们没有能力预判未来房价是否会大涨，但对我们来说，激进拿地可能会死，不拿地肯定会死。

北上深广房价高歌，而房企的日子并不见得好过，他们无路可退。

2016年8月17日，刚刚将总部从福建迁至上海的融信集团以溢价139%、110.1亿元的总价拍下了上海静安区一宗3.1万平方米的地块。让业界诧异的不仅仅是它所创造的楼面价前无古人，还有这家企业的胆识。毕竟，它去年全年的合约销售额尚只有119亿元。

“我们没有能力预判未来房价是否会大涨，但对我们来说，激进拿地可能会死，不拿地肯定会死。”电话那头，这位地产商告诉《棱镜》，忐忑而无奈。他所在的企业拍得的这一地块创造了每平方米楼面价格超过10万元，这一数字让这家规模并不算大的企业登上了全国单价地王。“对房价下跌也能卖掉的地块，要不惜成本去拍”，他说。

在当天的竞拍现场，融信集团大杀四方，风光无限。

他们在竞拍总价低于100亿元前都未曾举起竞价牌。现场的场景颇似电影《美人鱼》中的桥段：当中粮等近十家名号响亮、财大气粗的地产商们经过苦苦厮杀，好不容易将起拍价从46亿元慢慢抬升到90亿元，而拍卖师贴心地将举牌加价幅度从1000万元降低到了500万元、总价已过100亿元时，一直默不作声的融信集团代表才开始悠然举牌。但融信出手多次单次加价即以1亿元幅度，而此时由中粮、首开、建发组成的“央企联合体”也只能以500万元的加价勉强应战。

究竟是对项目前景有多么的乐观，才会让这家企业愿意义无反顾去赴这场冒险？“你可以去统计一下，今年与去年出让土地规模和数量的变化。就房地产企业而言，它的生产原材料就是土地，如果没有土地，房地产企业还能活下去吗？”他在电话中告诉《棱镜》。

近两年中，当企业在北京与上海拿下地王时，支持这些职业经理人们去说服股东的一个重要的理由是：这里的地卖一块少一块。

在北京，从今年5月直至今日，北京市政府投入市场的住宅用地已连续3个月为0。今年前8月，北京总共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%。这些数据，无论是土地交易宗数，还是交易体量均创下历史新低。

而在上海，2016年前8个月，上海市的规划建筑面积约为80.57万平方米，同比减少21.44%。

类似于北京与上海一样的核心城市土地供需矛盾亦正在激化，在2016年，中国各类维度的地王也正在创造历史。

截至8月底，全国拿地溢价率超过100%的地块达到88宗，天津市武清区拍出的一宗土地溢价率达到594.54%；总价超过50亿元的地块共19宗，超过20亿元的达到154宗；全国历史总价地王出现在深圳市，这块310亿的土地8月29日由招商蛇口联合华侨城拿下，100315元/平方米的上海历史最高楼面地王则是融信拍得。

融信集团在上海凶狠抢下来的“地王”绝不是无心插柳，但他们可以宽慰自己的参照物是已经坐上宇宙第一大房企的中国恒大集团。

这家极具野心的房企在过去20余年都未曾在一线城市有过大动作，但在过去1年，他们高调地宣布从二三线城市转向一线。今年上半年，在恒大新获取的80个项目中，一二线城市的项目投资额合计占比为73.9%。目前他们已经拥有的高达1.86亿平方米土地储备，这相当于湖北省第四大城市十堰市整个城区的面积。

奔抢一线背后则是高负债运营。2015年，融信集团的负债率为85.42%，在港股地产公司中，这一数值排在第一，而净负债比率亦高达247%；中国恒大集团在今年上半年业绩期负债总额已达到8178.67亿元，同比上涨33.01%，负债率为81.79%。他们不得不把净利润中的大半去支付永续债利息。美银在一份报告中称恒大今年上半年净负债比率已高达430%。、

01

中金公司在最近的一份房地产研究报告中称，17家主要的A股及H股地产公司累计毛利率依然呈现下滑趋势，二季度毛利率仅为21.1%，创出历史新低。他们的统计数据显示，从2007年初到2016年第二季度，A股地产累计毛利率已从接近30%下降到21.1%。

“房企毛利率中间会有阶段性反弹，但中长期还是向下，未来三年会降到18%以下”，撰写这份研究报告的分析师宁静鞭告诉《棱镜》。他提供《棱镜》一组更为详实的数据显示，这些企业的平均单季度销售毛利率已从2008年第一季度的30.4%一路下滑到2016年第二季度的19.1%，而单季度净利润率则从12.1%下滑到9.4%。

资本逻辑

所有金融机构持有的资金是都有投资压力的，这个阶段投向其他产业的资金坏账率很高，房地产是被一致性看好的产业，所以资金都往地产涌入，这又进一步推升新的“地王”

虽房价高歌、房企拿地凶猛，但购房者与房企都并不缺钱。

过去近两年中，中国实体经济正在奋力转型，当诸如钢铁、矿产等规模庞大的行业增长停滞甚至倒退，银行信贷逐步面临资产荒的困境；在较为宽松的货币政策下，巨量资金通过各种渠道流入房地产领域，人们相信他们的选择和信心会继续维持房价上涨。

“今年以来无风险收益率的持续下行，使得房地产对市场资金的吸引力不断上升，我们认为相当比重的资金（包括银行理财和险资等）通过各种渠道流入房地产领域。”中信建投发展研究部在最近的一份报告中称。撰写这份报告的中信建投主要分析师陈慎告诉《棱镜》，“这种资产荒至少从今年到明年都不会改善”。

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其中，发行公司债是非常主要的一个资金募集方法。《棱镜》不完全数据梳理，在A股地产公司中，不包括海外债的公司债规模在2010至2014年的总和尚只有410亿元，而2015年这一数值突然激增到2225亿元，在2016年仅仅前两个季度就达到1421亿元。

而那些在2015年至今参与过地王项目的房企，无一例外均发行了一定规模公司债。

“所有金融机构持有的资金是都有投资压力的，这个阶段投向其他产业的资金坏账率很高，房地产是被一致性看好的产业，所以资金都往地产涌入，这又进一步推升新的‘地王’”，一位要求匿名的分析师说。

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陈慎和他的分析师团队质疑，房企在拿地环节的土地竞拍保证金融资、土地首付款配资，“我们跟踪部分企业在土地竞拍成功后，在土地出让金首付环节也引入杠杆，模式和保证金融资类似，导致实际房企支付的首付款不足50%。

“这种情况是比较普遍的，企业都会通过合理的方式绕过去，虽然实际操作不违法，只是不符合政策鼓励的方向“，陈慎告诉《棱镜》，这些形式是灰色的，资金规模究竟有多大没法统计。“今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例，由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少，在此轮地王潮背景下（房地产市场）面临的风险更大。”

房企获得土地后，开发贷融资通道亦在敞开。在过去的2016年上半年，以居民按揭贷款与房企开发贷款为主的房地产贷款规模已达到23.94万亿元，这一数字较2010年一季度增长193%，其中开发贷占比在30-35%。

04

房企不缺钱，还在于自2014年下半年起，被暂停3年的房企股权再融资开闸，上市房企马不停蹄非公开发行预案，在去年的牛市中，房企定增共发行1439亿元。而截至2016年8月底，上市房企已经发行了1303亿元定增，大概率创历史新高。

风险终究是否会爆发取决于中国数以千万计的年轻购房者的行为。

幸运的是，与偏爱将积攒下来的资金存放在银行的父辈们相比，他们愿意慷慨的将其投入到不动产、买入那些眼花缭乱的理财产品。从2008年到2015年，中国居民的储蓄率（新增储蓄额与全国居民总收入的比值）已由34%接连已下降至13%。

此外，在房价向上预期中，他们也乐于借贷。

让外界感受到这种变化的是这样一组数据：7月13日央行公布了七月金融数据显示，7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元。而这4575亿元中，短期贷款减少197亿元，个人购房贷款增加4773亿元；而非金融企业及机关团体贷款减少26亿元，出现2007年以来首次负值；此消彼长。
作者: aimei    时间: 2016-9-11 20:03

金圆券
作者: lisa_maodou    时间: 2016-9-12 00:52

这个房价的上涨力度，是很恐怖。哎，也不知道会不会对未来经济造成冲击。想想很可怕啊。
作者: not4weak    时间: 2016-9-12 09:36

估计不会成为接盘的, 估计拿了一手废纸.
作者: ranchgirl    时间: 2016-9-12 12:24

总有人会完蛋，但是问题是WHO.WHEN?
作者: 钢铁牛    时间: 2016-9-12 12:27

中国的钱很多，最后都被浓缩到一线四个城市房事高潮中忽悠进去锁死
这是个大陷阱，大钱坑！再多钱掉进去，有去无回

实体经济会越来越糟，一线房事仍然会高潮不断。。。
作者: schwimmengool    时间: 2016-9-12 12:42

办实业不如抄房，中国工业前途堪忧啊



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